Wenn die Wiesn ruft, klingeln nicht nur die Maßkrüge, sondern manchmal auch die Kassen: Das 191. Münchner Oktoberfest findet 2026 vom 19. September bis 4. Oktober statt – und manche Münchnerinnen und Münchner überlegen, ihre Wohnung oder ein Zimmer an Gäste zu vermieten. Ganz so unkompliziert ist das allerdings nicht.
Denn neben der Erlaubnis des Vermieters gelten in München klare Regeln zur Zweckentfremdung von Wohnraum – und ab 2026 kommen voraussichtlich neue Vorgaben zur Registrierung von Kurzzeitvermietungen hinzu. Sieben Punkte, die ihr vor der Wiesn-Vermietung unbedingt kennen solltet.
Angela Lutz-Plank, Geschäftsführerin des DMB Mietervereins München, erklärt, worauf Mieter bei einer Untervermietung achten müssen.
1. Brauchen Mieter eine Genehmigung des Vermieters?
„Wer ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermieten möchte, braucht die Genehmigung des Vermieters“, sagt Angela Lutz-Plank. Diese sollte unbedingt schriftlich vorliegen, um hinterher beweisen zu können, dass die Vermietung erlaubt war. Holt sich der Mieter die Genehmigung nicht ein und der Vermieter bemerkt die ungenehmigte Untervermietung, kann er nach Abmahnung fristlos kündigen. Mieter können also ihre Wohnung verlieren, wenn sie ungenehmigt untervermieten.
2. Benötigen Mieter eine Genehmigung der Stadt München?
Erlaubt ist es von Seiten der Stadt München (Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum), die Wohnung für bis zu insgesamt acht Wochen kurzfristig im Jahr unterzuvermieten. „Aber Vorsicht! Die Genehmigung des Vermieters braucht ein Mieter trotzdem und unabhängig davon“, warnt Lutz-Plank. Die acht Wochen können auch auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt werden. Die restliche Zeit muss die Wohnung selbst bewohnt werden.
Hier geht es um die gesamte Wohnung: Anders ist es bei der Untervermietung eines einzelnen Zimmers. Sie hat keine zeitliche Beschränkung. Voraussetzung ist jedoch, dass die Mieter während des Aufenthalts der Untermieter selbst auch in der Wohnung leben.
Wichtig: Wer die Wohnung oder ein Zimmer über Online-Portale anbietet, sollte zusätzlich prüfen, ob bereits eine Registrierungspflicht mit Registrierungsnummer gilt. München bereitet diese neue Vorgabe für Kurzzeitvermietungen vor, die am 1. August 2026 gelten soll. Obwohl die Satzung zum 1. August 2026 in Kraft tritt, hakt es bei der Verwaltung offenbar noch. Das Sozialreferat teilte mit, dass die geplante IT-Plattform zum Starttermin noch nicht bereitsteht. (Quelle Haus+Grund München)
3. Und wer länger als acht Wochen vermietet?
„Wenn eine Wohnung ohne Genehmigung dauerhaft ausschließlich an Touristen vermietet wird, handelt es sich um eine Zweckentfremdung. Das ist eine Ordnungswidrigkeit, die von der Stadt München mit Bußgeldern von bis zu 500 000 Euro bestraft werden kann“, sagt Mietervereins-Geschäftsführerin Lutz-Plank. Auch moralisch sei dies aus Sicht des Mietervereins nicht vertretbar. „Wohnraum ist in München äußerst knapp. Deswegen sollten alle mithelfen, dass dem Markt nicht noch mehr Wohnungen entzogen werden“, so Lutz-Plank.
4. Muss der Mieter dem Vermieter die Namen der Touristen melden?
„Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung von bestimmten Angaben abhängig machen. Etwa der Bekanntgabe der Namen der Touristen. Dann muss der Mieter ihm diese auch mitteilen, sonst kann der Vermieter die Genehmigung verweigern“, sagt Lutz-Plank. Wichtig für den Mieter ist es, dass er sich auf jeden Fall die Adresse und die Telefonnummer des Untermieters geben lässt.
Was sollte der Mieter mit seinem Untermieter regeln?
Mieter sollten generell mit ihrem Untermieter einen schriftlichen Vertrag abschließen. Ein solcher Vertrag ist ein Beweisstück, wieviel Miete bezahlt werden muss, und von wann bis wann die Untervermietung geht.
5. Wie übergibt der Mieter dem Untermieter die Wohnung?
Es sollte immer ein Übergabeprotokoll gemacht werden. Dieses hält den Zustand der Wohnung bei Übergabe fest. So können eventuell auftretende neue Schäden später bewiesen werden. Neben dem Zustand der Wohnung sollten auch Gegenstände aufgeführt werden. Etwa wie viele Teller, Gläser und Tassen zum Zeitpunkt der Vermietung in der Wohnung sind. Hier sind auch Fotos hilfreich. „Gut ist es auch, am Ende des Untermietverhältnisses die Wohnung gemeinsam durchzugehen und festzuhalten, ob was kaputt ist oder fehlt“, rät Lutz-Plank.
6. Was passiert, wenn der Untermieter etwas kaputt macht?
Der Untermieter muss für die Reparatur der Schäden und auch für den Ersatz von kaputten Gegenständen aufkommen. Der Mieter hat gegenüber dem Untermieter den Anspruch, dass dieser den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellt. Das heißt aber nicht, dass der Mieter gegenüber seinem Vermieter bei Schäden an den eigentlich Schuldigen (Untermieter) verweisen kann. Denn der Mieter ist gegenüber seinem Vermieter schadenersatzpflichtig. Das heißt: „Der Mieter muss bezahlen und sich das Geld von dem Touristen holen“, sagt Lutz Plank.
7. Müssen die Mieteinnahmen versteuert werden?
„Die Einnahmen einer solchen Untervermietung müssen beim Finanzamt angegeben und versteuert werden“, sagt Lutz-Plank.